300 m2-es lakóépület és az örökségvédelem

A legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű, új lakóépület építése egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység, a bejelentés pedig – jelenleg – a terveknek az e-építési naplóba történő feltöltésével valósul meg. De sok esetben más hatóság engedélye vagy legalább tudomásulvétele is szükséges lehet. Ilyen az örökségvédelmi hatóság, amelyhez gyakran úgyszintén be kell jelenteni a készülő építési tevékenységet.
Bejelentés nélkül épült kerítés műemléki környezetben.

Bejelentés nélkül épült kerítés műemléki környezetben.

Az Étv. 33/A § (1) bekezdésének a) pontja értelmében a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése, b) pontja értelmében pedig – műemlék kivételével – a meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre bővítése esetén az építtető az építési tevékenységet a kivitelezés tervezett megkezdése előtt tizenöt nappal – kormányrendeletben (bejelentési rendelet) meghatározottak szerint – „bejelenti” az építési szándékát a – jelenleg építésfelügyeleti – hatóságnak. Az építési tevékenység és a leendő épület szabályosságnak az ellenőrzése az építésfelügyeleti hatóságokra (jelenleg a megyei (fővárosi) kormányhivatalok építésügyi és örökségfédelmi főosztályaira) hárul.

Az örökségvédelmi hatóság – műemlékvédelem

Van az építtetőnek bizonyos esetekben bejelentési kötelezettsége az örökségvédelmi hatóság felé is. Az Örökségvédelmi rendelet 63. § (1) bekezdése értelmében örökségvédelmi engedély nélkül, a hatóság számára történő bejelentés alapján végezhető tevékenységek: 
  1. a nyilvántartott műemléki érték…
  2. a védett műemléki érték…
  3. a védett műemléki érték telkén lévő védett parkban, a védett történeti kertben a régészeti módszerekkel történő kutatás, a meglévő kertépítészeti alkotóelemek megváltoztatását eredményező helyreállítás vagy átalakítás, új építmények elhelyezése, a fás szárú növényzet eltávolítása, telepítése, áttelepítése;
  4. védett temetőben és temetkezési emlékhelyen…
  5. a műemlék homlokzatán vagy külső felületén…
  6. a műemlék telkén a műemlék megjelenését érintő és érvényesülését befolyásoló tevékenység a műemlékhez csatlakozó járda, előlépcső, terasz, térburkolat, külső lépcső, valamint új építmény építése, készítése, elhelyezése, továbbá meglévő építmény átalakítása vagy bontása;
  7. műemléki környezetben a műemlék megjelenését befolyásoló, a műemlék felé eső vagy közterületről a műemlékkel együtt megjelenő építmény homlokzatának megváltoztatása, átalakítása, új építmény építése, illetve közterületen történő elhelyezése, meglévő építmény bontása;
  8. műemléki jelentőségű területen a védett műemléki érték megjelenését érintő és érvényesülését befolyásoló meglévő építmény közterület felé eső homlokzatának az építmény megjelenését érintő átalakítása, felújítása, új építmény építése, illetve közterületen történő elhelyezése, meglévő építmény bontása.
A kevéssé releváns pontokat nem írtam ki teljesen, hiszen egy műemlék épületen vagy annak homlokzatán nem lehet új lakóépületet építeni, illetve temetőben nem nagyon szokás, és elég morbid dolog is lenne. Van viszont néhány terület, ahol – bár maga az építési tevékenység az új szabályozások miatt jelenleg esetleg nem engedélyköteles, mégis az építésfelügyelethez történő bejelentés mellett az örökségvédelmi hatósághoz is be kell jelenteni (itt jegyzem meg; el tudnék képzelni olyan esetet, hogy például a természetvédelmi hatóságnak is van köze az építkezéshez). A műemléki környezetről az Örökségvédelmi rendelet 20. § tesz említést. Műemléki jelentőségű területet jogszabállyal (jelenleg kormányrendelettel) lehet kijelölni. Általában egyes városrészek, történelmi belvárosok vagy ehhez hasonló, történetileg kialakult építésmódú területekről beszélünk, amelyeken a beépítés módja, a település- és utcaszerkezet valamilyen mértékig megőrizte a történelmi korok hangulatát. Pécsi lévén, innen hozok példát: az egész történelmi belváros, a keleti oldalán ki egészen az Alsóhavi utcáig és az Ágoston térig, valamint a Tettye és környéke a Havi-hegytől a Szőlő utcáig. Nagyon nagy terület, ahol sok a rossz állapotban lévő (hagyományosan szigetelés – gyakran alapozás – nélkül épült) ház. Ezek többsége önmagában nem védett, hanem a történetileg kialakult beépítés, utcaszerkezet stb. védendő a területen. A jelenlegi jogi szabályozás mellett nem éri meg ezekkel „bajlódni”, korszerűsíteni, átalakítani, hanem egyszerűbb lebontani őket és új lakóépületet építeni. A műemléki környezet egy védett műemléket közvetlenül körülvevő ingatlanok összessége. Lehetnek a műemléki védettséget megalapozó rendeletben kijelölt ingatlanok, ennek hiányában ún. „ex lege” műemléki környezet, amely a közvetlenül határos ingatlanokra terjed ki (ilyenek többnyire a régen műemlékké nyilvánított ingatlanok körül vannak, ahol annak idején még nem alkalmazták a műemléki környezet védelmi kategóriát). Nos, mind az MJT-en, mind a MK-ben bejelentésköteles a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése. Az örökségvédelmi hatóságnak természetesen sokkal bővebb tervdokumentációra van szüksége az alapos döntéshez, mint amit a Bejelentési rendelet az 1. mellékletében felsorol. Sőt, amennyiben az örökségvédelmi hatóság úgy ítéli meg, hogy a védett műemléki értéket károsan befolyásolja a megépítendő, új lakóépület, akkor tizenöt napon belül határozatban megtiltja az építést. Bárki szabadon ellenőrizheti, hogy egy adott ingatlan valamilyen műemléki vagy régészeti védelem alatt az Országos Építésügyi Nyilvántartás Védett Ingatlanok oldalán. Amennyiben az építtető úgy dönt, hogy mégis megépíti az új lakóépületet, és nem jelenti be a tervezett építkezést az örökségvédelmi hatóságnak (vagy eltér a bejelentett tervektől), úgy az építésfelügyeleti hatóság építésrendészeti eljárást folytat le, és végső soron felhívja az építtetőt fennmaradási engedély iránti kérelem benyújtására. Az örökségvédelmi hatóság az Örökségvédelmi rendelet 81. § alapján lefolytatja az örökségvédelmi fennmaradási eljárást, és vagy – esetleg akár átalakítási kötelezettség mellett – dönt a fennmaradásról, vagy az elkészült építményt akár le is bontatja (és igen, nekünk volt ilyen ügyünk – hála Istennek nem egy lakóépületről volt szó, hanem egy kocsmának elhelyezett konténerről, ahol amúgy építésügyii problémák is voltak az örökségvédelmiek mellett). Nyilván senki épeszű embernek (és hatóságnak) nem ez a célja. De az is nyilvánvaló, hogy vannak olyan értékek, amelyeket nem volna szabad évtizedekre tönkretenni nem oda illő, esetleg kifejezetten ronda épületekkel. Az örökségvédelmi bejelentési eljárás illetéke mindössze 3.000 Ft, a tervdokumentáció tartalmát pedig az Örökségvédelmi rendelet 12. melléklete tartalmazza. Első pillantásra ez a lista valami borzasztóan hosszúnak és teljesíthetetlennek tűnik, de itt nyilván azokat a mellékleteket kell csupán benyújtani, amelyek az adott ügyhöz relevánsak.

Régészet

Nem elég, hogy a műemlékekkel gyötörjük az építtetőket, itt van még a régészet is. Pécsett a teljes belváros természetesen védett régészeti lelőhely (római, középkori, török emlékek tömkelege). Sajnos bejelentési kötelezettsége nincs az építtetőnek (bár a belvárosban tipikusan többlakásos, zárt sorúan épített házak épülnek mostanság, amelyek amúgy is engedélykötelesek, és az örökségvédelmi hatóság szakhatóságként részt vesz az engedélyezési eljárásban), és az örökségvédelmi hatóságnak sincs eljárási hatásköre a készülő építkezés esetén.. De hát régészet van mindenütt. A Kötv. 22. § alapján a nyilvántartott régészeti lelőhelynek a beruházással kapcsolatos földmunkával érintett részén megelőző régészeti feltárást kell végezni. Bár az örökségvédelmi hatóságnak nincs a készülő építkezés esetén eljárási hatásköre, amennyiben a fenti jogszabályhelybe ütköző építési tevékenységet észlel, bírságolási hatásköre van. Nem tudok mit mondani arra, hogy ez milyen megelőző feltárás lesz egy adott ingatlanon, meddig fog tartani és mennyibe fog kerülni (mert természetesen ennek a költségeit a beruházó / építtető köteles bizonyos mértékig fedezni). Mindenkinek azt javaslom, hogy tájékozódjon előre az örökségvédelmi hatóságoknál, mire számíthat.

Védett régészeti lelőhelyek

Más a helyzet a védett lelőhelyek esetében. Az Örökségvédelmi rendelet 53. § értelmében a védetté nyilvánított régészeti lelőhelyen a hatóság örökségvédelmi engedélye szükséges minden 30 centiméter mélységet meghaladó földmunka, tereprendezés, depó, feltöltés, töltés létesítése, amennyiben az más hatóság (örökségvédelmi szakhatóság hozzájárulásával vagy szakkérdés vizsgálata alapján kiadott) engedélyéhez nem kötött tevékenység. Nyilván egy új építésű lakóházat 30 centiméternél mélyebben alapoznak, úgyhogy bár építési engedélyt az ilyen házak esetében nem kell kérni, örökségvédelmi engedélyt igen. Más eljárás is van ilyen. Pl az utcán futó gázvezetékből az építési telekre való bekötés a Bányakapitányságnál csupán egyszerű, bejelentés-köteles tevékenység. De ha ez védett régészeti lelőhelyen történik (mint pl. a szászvári vár esetében), az örökségvédelmi hatóság engedélye szükséges hozzá. Minden érintett építtetőnek azt javaslom, hogy már a tervek elkészíttetése előtt keresse fel a helyileg illetékes kormányhivatal építésügyi és örökségvédelmi főosztályát Az egyes örökségvédelmi hatóságok elérhetősége a Kormányhivatalok internetes oldalán található meg több-kevesebb keresgélés után. A bal oldali menüből válassza ki a megyét, majd az Elérhetőség, szervezet menüpontot, végül itt az Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztályt. Ezen belül a szervezeti felépítés kormányhivatalonként változik. Van, ahol van önálló örökségvédelmi osztály, van, ahol nincs. Ez utóbbi esetekben több építésügyi (hatósági) osztály szokott lenni, ezek közül válassza a megyeszékhelyen működőt (Budapesten van önálló örökségvédelmi osztály). Ha valamit mégis elront, jó eséllyel előbb-utóbb úgyis a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező hatóságnál köt ki a kérelme/kérdése.

17 hozzászólás

  1. Egy szkeptikus

    Vajon hányan fogják bejelenteni ezeknek a lakóházaknak az építését a műemlékvédelemnek? Pláne a régészetnek: majd még fizethetik az ásatást is mindehhez!

    Válasz
    • Pozsárkó Csaba

      Mint írtam is a cikkben, nem az a lényeg, hogy hányan fogják bejelenteni az építkezést, hanem hogy ha valaki „jogkövető magatartást” szeretne tanúsítani (és problémamentesen megépíteni a házát), annak tudomása legyen ezekről a dolgokról.

  2. Pozsárkó Csaba

    A cikk frissült a legutóbbi jogszabályi változtatásokkal

    Válasz
  3. Ágnes

    Tisztelt Pozsárkó Csaba!

    Számomra nem elég egyértelműek a jelenlegi jogszabályi megfogalmazások…
    Ha műemléki környezetben van meglévő ingatlanom 300 m2 alatt, és „csak” új nyílászárót szeretnék a meglévő teherhordó homlokzati falba létesíteni, akkor értelmezésem szerint ez már nem engedélyköteles tevékenység, de mind az örökségvédelmi, mind az építésfelügyeleti hatóság felé bejelentéshez kötött kiviteli tervdokumentáció és minden bejelentéshez kötött nyűg benyújtásával?

    Előre is köszönöm válaszát.

    Válasz
    • Pozsárkó Csaba

      Kedves Ágnes!

      Igen, jól tudja, ez ma már (2017 január 1. óta) nem építési engedély köteles, még ha teherhordó falba építik is be az új nyílászárót.

      Akkor kell az örökségvédelmi hatóság felé bejelentést tennie, ha „a műemlék felé eső vagy közterületről a műemlékkel együtt megjelenő építmény homlokzatának megváltoztatásával járó felújítása vagy átalakítása (vagyis az ablak beépítése) a műemlék megjelenését befolyásoló módon” történik. Látatlanban erre nem tudok mit mondani, de ehhez normális esetben nem kell kiviteli dokumentáció.

      Az építésfelügyeleti hatósághoz semmiképp nem kell bejelenteni. Nagy valószínűség szerint (jogszabályi előírás alapján) kiviteli dokumentáció sem kell, és így elektronikus építési napló vezetésére sem lesznek kötelesek. (Akkor kellene pl. ha a tartószerkezet 5,4 méternél nagyobb áthidalást képez, de egy egyszerű nyílászáró ezt ritkán éri el.)

  4. KATALIN

    Tisztelt Uram!

    Egy községben lévő történelmi jelentősséggel bíró műemlék (vár,várómról lenne szó) tövében évekkel ezelőtt épült egy vebséglátó egység. A napokban azonban köré építettek egy kerítést,ráadásul olyan tákolmányt ami igen csak látvány romboló és takarja műemlékhez tartozó információs pont épületét.
    Érdeklődnék hogy ennek jogi szabályozása,bejelentesi kötelezettség érvényben van e az örökségvédelmi hatóság felé is? Kivitelezése jelenleg nagyon nem szerencsés,egyrészt a környezetbe illősége nem megfelelő és alakisága,mérete alapján takarja az műemlék szerves részét képező építményt.
    Mit lehet ez ügyben tenni?

    Válasz
    • Pozsárkó Csaba

      Kedves Katalin!

      Először is elnézést, hogy több mint két év után válaszolok csak. Valamiért nem kaptam értesítést a hozzászólásáról.

      Na mindegy is: örökségvédelmi bejelentést akkor kell csak tenni, ha műemléki jelentőségű területen vagy műemléki környezetben van a vendéglátó egység. Előbbi esetben akkor, ha a közterületről látszik (egy kerítés nyilván látszik), az utóbbi esetben akkor, ha a műemléktől vagy a műemlékkel együtt látszik.

      Az, hogy műemléki környezetben van-e, természetesen fontos. A műemléki környezetet a műemlékké nyilvánítást elrendelő rendeletben (ez manapság kormányrendelet, régebben volt miniszteri rendelet is, de csak 1998 után) kell kijelölni, ennek hiányában ún. „ex lege” műemléki környezet van, amely csak a közvetlenül szomszédos ingatlanokat jelenti.

      Egy „vár tövében” lévő étterem/kocsma lehet, hogy több ingatlannyira van a műemléktől, és akkor nem valószínű, hogy műemléki környezetben van (hiába látszik onnan a vár, illetve akár rontja a látványt bizonyos helyekről). Ha tudja a (vendéglátóhely) pontos helyrajzi számát, itt lekérdezheti az örökségvédelmi „állapotát”: https://oroksegvedelem.e-epites.hu/

  5. Dr. Nagyné Dr. Csókás Gyöngyi

    Tisztelt Pozsárkó Úr!
    Hálásan köszönöm az információkat. Végre egy konkrét, érthető tudásanyag.

    Válasz
    • Pozsárkó Csaba

      Kedves Gyöngyi!

      Örülök, ha segíthettem!

  6. Pozsárkó Csaba

    Ismét frissítettem a cikket a jogszabályi változások miatt.

    Válasz
  7. Makai Anett

    Kedves Csaba.
    Most leltem rá honlapjára, ahol sok hasznos információt találtam.
    Kérdésem a következő. Meredek telken egy része örökség védelem alatt áll. Támfalat kell épittetnem, ami alapja mélyebben kezdődik mint 30 cm. Viszont a támfal nem engedélyköteles építés.
    Ebben az esetben mi a teendő?

    Válasz
    • Pozsárkó Csaba

      Kedves Anett!

      Gondolom, régészetileg védett az ingatlan, nem műemlékileg (valójában egy ingatlannak vagy az egésze védett vagy egyáltalán nem az, de tény, hogy egy régészeti lelőhely nem feltétlenül terjed ki az egész ingatlanra).

      Nos, a támfal csak 1,5 m-ig nem építési engedélyköteles, afölött igen. Ha kell engedély, nincs gond, mert az eljárásba az építésügyi hatóság bevonja az örökségvédelmi9 hatóságot.

      Ha 1,5 m-nél kisebb a támfal, és a régészeti lelőhely egyben védett is, akkor örökségvédelmi engedély kell. Ha nem védett, „csak” nyilvántartott lelőhely, akkor nem kell engedély vagy bejelentés, de az önök felelőssége, hogy a megelőző feltárás megtörténjen (különben bírságot kockáztatnak).

      Ennyit tudok mondani „általánossságban”, konkrét ingatlan (helység, hrsz.) esetében talán többet.

  8. Szilágyi Attila

    Üdvözlöm! Hirdetnek egy ingatlant amit szeretnék megvenni! Kivett gazdasági épület besorolású! 38nm épület áll a telken amit bővített is a jelenlegi tulaj! Nyilvántartott régészeti lelőhely védett! A tulajnak tudnia KELL róla hogy védett régészeti lelőhely az ingatlana? Ha mondjuk nem volt tisztában vele hogy védett ingatlanon alakít, és nem jelentette az Örökségvédelmi hatóság felé, akkor hiába van a használatbavételi engedély vagy építési engedély? Mondjuk ha így venném meg az ingatlant hogy az előző tulaj bővített rajta bejelentés nélkül, onnantól engem bírságolnának meg ha kiderülne hogy bővítés volt az épületen?

    Válasz
    • Pozsárkó Csaba

      Jó napot, Attila!

      Nem, a felelősség ilyenkor hasonló, mint a büntetőjogban: az „elkövető” (jelen esetben jellemzően az építtető) kapja a bírságot. Ebben nincs amolyan „jogutódlás” (mint pl. fennmaradási engedélyezéskor az építésügyi bírság esetében). Viszont ha építésbe fog, nem hivatkozhat arra, hogy nem tudta, hogy lelőhely. Egyrészt van szabadon elérhető, online lekérdezési lehetőség, másrészt minig ott van az örökségvédelmi hatóság, akitől lehet kérdezni. Mi legalább is mindig válaszolunk, és részletes tájékoztatást adunk még az eljárás menetéről is.

      De valójában nem ez a cikk tárgya…

  9. Karczubné Balogh Beatrix

    Tisztelt Pozsárkó Csaba!
    A Védett ingatlanok lekérdezése szerint ex-lege műemléki környezet besorolásban áll a házunk (23320), ami 2000-ben épült, és már akkor bejelentési kötelezettséggel, fotódokumentációval. Akkor kizárólag nekünk kellett mind ez, a szomszédos házak mentesültek alóla, a jegyző szerint csak a mi telkünkre vonatkozott a műemléki környezet besorolás.
    2017-ben (akkor változott a tv.) nyílászáró csere miatt megkérdeztük a jegyzőt a szabályokról, aki azt mondta, már nem érvényesek, nincs semmiféle kötelezettségünk.
    2021-ben a szomszéd szögvas keretre rögzített 6m hosszú, 3m magas otromba lemezkerítéssel toldotta meg a korábban épült alacsony kerítését, ami merőleges a szemközti területen álló kápolna épületére. Az utca mindkét irányából együtt látszik a két építmény, aki látja megbotránkozik, olyan égbekiáltóan rontja az utca és összképet, ami egyébként nagyon szép lenne a dombon álló kistemplommal, és egyébként rendezett környezettel.
    Kértem birtokvédelmet a jegyzőtől a szükségtelen zavarás indokával, de elutasította, az építésügyi szabályok megváltozására hivatkozva.
    A napokban olvastam arról, hogy az ingatlan eladást befolyásolhatja a műemléki környezet ténye, ezért lekérdeztem a jelenlegi állapotot (lásd fent). A további kikövetkeztetett helyrajzi számokkal történő keresgélés után láttam, hogy minden a kápolna területével szemben álló lakóház ugyanazzal az azonosító számmal szintén exe lege műemléki környezetnek minősül. Ha ez így van, hová fordulhatnék a környezetbe nem illő kerítés átalakítása ügyében? Van esély egyáltalán a változtatás elindítására?

    Válasz
    • Pozsárkó Csaba

      Kedves Beatrix!

      Ha jó helyet találtam meg, akkor a nyilvántartás erősen sántít itt. Olyan ingatlanok vannak az „ex lege” műemléki környezetben, amelyek a jogszabály szerint nem kéne ott legyenek (pl. a hrsz. 481/1), illetve amelyek nem is léteznek (pl. hrsz. 568/1 – ez érdekes módon a „védett ingatlanok” oldalon nem létezőként jelenik meg), miközben az, aminek ott kéne lennie, nincs a nyilvántartásban (pl. a hrsz. 481/2).

      A jogszabály (68/2018. kormányrendelet 20. § (1) bekezdés a) pont) erre azt írja: „[a] műemlék műemléki környezetének minősül a műemlékkel közvetlenül határos telkek, a kapcsolódó közterületszakaszok és a közterületszakaszokkal határos ingatlanok, amelyek a műemléki nyilvántartásban szerepelnek. Tehát két feltétel van: egy fizikai és egy jogi (nyilvántartásbeli). Ha valamelyik hiányzik, nincs műemléki környezetben az ingatlan. De persze a nyilvántartást vezető hatóságnak erről lehet más a véleménye (egyszer viszont kíváncsi lennék, a bíróság hogy vélekedik erről).

      Ha az a meggyőződése, hogy műemléki környezetben valami rondaság történt, akkor javaslom, hogy az illetékes kormányhivatal Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztályához forduljon (ha jól sejtem a megyéjét, ott ezen belül van egy „Építésügyi, Építésfelügyeleti és Örökségvédelmi Osztály”).

      Ha van ügyfélkapuja, javasolnám az e-papírt (arra kap letöltési igazolást is, mikor megérkezik – ez amolyan „tértivevény”).
      Az e-papír oldalon válassza a „kormányhivatali ügyeket”, ezen belül az „örökségvédelmet”, válassza ki az illetékes megyei kormányhivatalát és vagy írja be a lap alján a levelét, vagy akár külön, csatolt fájl (pl. pdf) formában is feltöltheti mellékletként!

  10. Karczubné Balogh Beatrix

    Kedves Csaba! Köszönöm a részletes magyarázatot és útmutatást.

    Válasz

Hozzászólás írása

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük