300 m2-es lakóépület és az örökségvédelem

A legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű, új lakóépület építése egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység, melyet jelenleg a járásszékhely jegyzőjéhez, mint általános elsőfokú építési hatósághoz kell bejelenteni. De sok esetben más hatóság engedélye vagy legalább tudomásulvétele is szükséges lehet. Ilyen az örökségvédelmi hatóság, amelyhez gyakran úgyszintén be kell jelenteni a készülő építési tevékenységet.

Bejelentés nélkül épült kerítés műemléki környezetben.

Bejelentés nélkül épült kerítés műemléki környezetben.

 

Az Étv. 33/A § (1) bekezdésének a) pontja értelmében a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése esetén az építtető az építési tevékenységet a kivitelezés tervezett megkezdése előtt tizenöt nappal – kormányrendeletben (bejelentési rendelet) meghatározottak szerint – a nevének és lakcímének, szervezet esetén a megnevezésének és székhelyének megjelölésével bejelenti az építésügyi hatóságnak. 

Hirdetés

Az építésügyi hatóságnak gyakorlatilag semmi teendője nincs, de valójában hatásköre sincs. Az építési tevékenység és a leendő épület szabályosságnak az ellenőrzése az építésfelügyeleti hatóságokra (jelenleg bizonyos kijelölt járási hivatalok építésügy vagy építésügyi és örökségvédelmi osztályai) hárul - utólag. Ez azt jelenti, hogy a kivitelezési munkák megkezdéséig semmilyen hatóságnak nincs rálátása, mi is épül valójában. 

Nem akarok viszont magáról az új szabályozásról írni itt. Nem a kritizálás a célom (azt az építésztársadalom megteszi énnélkülem is, és nyilván sokkal hozzáértőbb módon). A célom inkább az, hogy felhívjam a figyelmet más, talán érintőlegesnek tekinthető, de alkalomadtán fontos körülményekre, hogy legalább a jogkövető építkezni vágyók dolgát megkönnyítsem.

Az örökségvédelmi hatóság - műemlékvédelem

Van az építtetőnek bizonyos esetekben bejelentési kötelezettsége az örökségvédelmi hatóság felé is. Az Örökségvédelmi rendelet 38. § (1) bekezdése értelmében örökségvédelmi engedély nélkül, a hatóság számára történő bejelentés alapján végezhető tevékenységek:

    1. a nyilvántartott műemléki érték...
    2. a védett műemléki érték...
    3. a védett műemléki érték telkén lévő védett parkban, a védett történeti kertben a régészeti módszerekkel történő kutatás, a meglévő kertépítészeti alkotóelemek megváltoztatását eredményező helyreállítás vagy átalakítás, új építmények elhelyezése, a fás szárú növényzet eltávolítása, telepítése, áttelepítése;
    4. védett temetőben és temetkezési emlékhelyen...
    5. a műemlék homlokzatán vagy külső felületén...
    6. a műemlék telkén a műemlék megjelenését érintő és érvényesülését befolyásoló tevékenység a műemlékhez csatlakozó járda, előlépcső, terasz, térburkolat, külső lépcső, valamint új építmény építése, készítése, elhelyezése, továbbá meglévő építmény átalakítása vagy bontása;
    7. műemléki környezetben a műemlék megjelenését befolyásoló, a műemlék felé eső vagy közterületről a műemlékkel együtt megjelenő építmény homlokzatának megváltoztatása, átalakítása, új építmény építése, illetve közterületen történő elhelyezése, meglévő építmény bontása;
    8. műemléki jelentőségű területen a védett műemléki érték megjelenését érintő és érvényesülését befolyásoló meglévő építmény közterület felé eső homlokzatának az építmény megjelenését érintő átalakítása, felújítása, új építmény építése, illetve közterületen történő elhelyezése, meglévő építmény bontása.

A kevéssé releváns pontokat nem írtam ki teljesen, hiszen egy műemlék épületen vagy annak homlokzatán nem lehet új lakóépületet építeni, illetve temetőben nem nagyon szokás, és elég morbid dolog is lenne. Van viszont néhány terület, ahol - bár maga az építési tevékenység az új szabályozások miatt jelenleg esetleg nem engedélyköteles, mégis a jegyzőkhöz történő bejelentés mellett az örökségvédelmi hatósághoz is be kell jelenteni (itt jegyzem meg; el tudnék képzelni olyan esetet, hogy például a természetvédelmi hatóságnak is van köze az építkezéshez). 

A fenti pontok közül a műemlék telkén történő építkezés valószínűleg nem okoz nagy fejtörést. A védett műemléki értéket, mint fogalmat, a Kövt. sajnos elmulasztotta definiálni, így elmosódni látszik a "műemlék" és a "védett műemléki érték" közti különbség. Ezeken a telkeken azért talán mégiscsak ritkább lesz az új lakóház építése. 

Fontos lehet viszont a műemléki területek kategóriában a "műemléki környezet" (MK), illetve a "műemléki jelentőségű terület" (MJT). A Kovt. fenti fogalommeghatározásai ugyancsak nem tartalmazzák őket. A műemléki környezetről az Örökségvédelmi rendelet 29. § tesz említést. Műemléki jelentőségű területet jogszabállyal (jelenleg kormányrendelettel) lehet kijelölni. Általában egyes városrészek, történelmi belvárosok vagy ehhez hasonló, történetileg kialakult építésmódú területekről beszélünk, amelyeken a beépítés módja, a település- és utcaszerkezet valamilyen mértékig megőrizte a történelmi korok hangulatát. Pécsi lévén, innen hozok példát: az egész történelmi belváros, a keleti oldalán ki egészen az Alsóhavi utcáig és az Ágoston térig, valamint a Tettye és környéke a Havi-hegytől a Szőlő utcáig. 

Nagyon nagy terület, ahol sok a rossz állapotban lévő (hagyományosan szigetelés - néha alapozás - nélkül épült) ház. Ezek többsége önmagában nem védett, hanem a történetileg kialakult beépítés, utcaszerkezet stb. védendő a területen. A jelenlegi jogi szabályozás mellett nem éri meg ezekkel "bajlódni", korszerűsíteni, átalakítani, hanem egyszerűbb lebontani őket és új lakóépületet építeni.

A műemléki környezet egy védett műemléket közvetlenül körülvevő ingatlanok összessége. Lehetnek a műemléki védettséget megalapozó rendeletben kijelölt ingatlanok, ennek hiányában ún. "ex lege" műemléki környezet, amely a közvetlenül határos ingatlanokra terjed ki (ilyenek többnyire a régen műemlékké nyilvánított ingatlanok körül vannak, ahol annak idején még nem alkalmazták a műemléki környezet védelmi kategóriát). 

Nos, mind az MJT-en, mind a MK-ben bejelentésköteles a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése. Az örökségvédelmi hatóságnak természetesen sokkal bővebb tervdokumentációra van szüksége az alapos döntéshez, mint amit a Bejelentési rendelet az 1. mellékletében felsorol. Sőt, amennyiben az örökségvédelmi hatóság úgy ítéli meg, hogy a védett műemléki értéket károsan befolyásolja a megépítendő, új lakóépület, akkor tizenöt napon belül határozatban megtiltja az építést. 

Bárki szabadon ellenőrizheti, hogy egy adott ingatlan valamilyen műemléki vagy régészeti védelem alatt az Országos Építésügyi Nyilvántartás Védett Ingatlanok oldalán.

Amennyiben az építtető úgy dönt, hogy mégis megépíti az új lakóépületet, és nem jelenti be a tervezett építkezést az örökségvédelmi hatóságnak (vagy eltér a bejelentett tervektől), úgy az építésfelügyeleti hatóság építésrendészeti eljárást folytat le, és végső soron felhívja az építtetőt fennmaradási engedély iránti kérelem benyújtására. Az örökségvédelmi hatóság az Örökségvédelmi rendelet 75. § alapján lefolytatja a fennmaradási eljárást, és vagy másfélszeres illeték és bírság kiszabása - esetleg akár átalakítási kötelezettség - mellett dönt a fennmaradásról, vagy az elkészült építményt akár le is bontatja. 

Nyilván senki épeszű embernek nem ez a célja. De az is nyilvánvaló, hogy vannak olyan értékek, amelyeket nem volna szabad évtizedekre tönkretenni nem oda illő, esetleg kifejezetten ronda épületekkel. Az örökségvédelmi bejelentési eljárás illetéke mindössze 3.000 Ft, a tervdokumentáció tartalmát pedig az Örökségvédelmi rendelet 9. melléklete tartalmazza. Első pillantásra ez a lista valami borzasztóan hosszúnak és teljesíthetetlennek tűnik, de itt nyilván azokat a mellékleteket kell csupán benyújtani, amelyek az adott ügyhöz relevánsak. 

Régészet

Nem elég, hogy a műemlékekkel gyötörjük az építtetőket, itt van még a régészet is. Pécsett a teljes belváros természetesen védett régészeti lelőhely (római, középkori, török emlékek tömkelege). Sajnos bejelentési kötelezettsége nincs az építtetőnek (bár a belvárosban tipikusan többlakásos, zárt sorúan épített házak épülnek mostanság, amelyek amúgy is engedélykötelesek, és az örökségvédelmi hatóság szakhatóságként részt vesz az engedélyezési eljárásban), és az örökségvédelmi hatóságnak sincs eljárási hatásköre a készülő építkezés esetén.. De hát régészet van mindenütt.

A Kövt. 22. § alapján a nyilvántartott régészeti lelőhelynek a beruházással kapcsolatos földmunkával érintett részén megelőző régészeti feltárást kell végezni. Bár az örökségvédelmi hatóságnak nincs a készülő építkezés esetén eljárási hatásköre, amennyiben a fenti jogszabályhelybe ütköző építési tevékenységet észlel, bírságolási hatásköre van.

Nem tudok mit mondani arra, hogy ez milyen megelőző feltárás lesz egy adott ingatlanon, meddig fog tartani és mennyibe fog kerülni (mert természetesen ennek a költségeit a beruházó / építtető köteles bizonyos mértékig fedezni). Mindenkinek azt javaslom, hogy tájékozódjon előre az örökségvédelmi hatóságoknál, mire számíthat. 

Hirdetés

Védett régészeti lelőhelyek

Más a helyzet a védett lelőhelyek esetében. Az Örökségvédelmi rendelet 40. § értelmében a védetté nyilvánított régészeti lelőhelyen a hatóság örökségvédelmi engedélye szükséges minden 30 centiméter mélységet meghaladó földmunka, tereprendezés, depó, feltöltés, töltés létesítése, amennyiben az más hatóság (örökségvédelmi szakhatóság hozzájárulásával vagy szakkérdés vizsgálata alapján kiadott) engedélyéhez nem kötött tevékenység. Nyilván egy új építésű lakóházat 30 centiméternél mélyebben alapoznak, úgyhogy bár építési engedélyt az ilyen házak esetében nem kell kérni, örökségvédelmi engedélyt igen. 

Más eljárás is van ilyen. Pl az utcán futó gázvezetékből az építési telekre való bekötés a Bányakapitányságnál csupán egyszerű, bejelentés-köteles tevékenység. De ha ez védett régészeti lelőhelyen történik (mint pl. a szászvári vár esetében), az örökségvédelmi hatóság engedélye szükséges hozzá.

Minden érintett építtetőnek azt javaslom, hogy már a tervek elkészíttetése előtt keresse fel a helyileg illetékes járási hivatal építésügyi és örökségvédelmi osztályát (ez mindenütt a megyeszékhely járási hivatala, illetve Budán az I. kerületi, Pesten pedig az V. kerületi hivatal). Az Örökségvédelmi rendelet 1. melléklete tartalmazza az örökségvédelmi hatóságok listáját. Az egyes örökségvédelmi hatóságok elérhetősége a Kormányhivatalok internetes oldalán található meg több-kevesebb keresgélés után. A bal oldali menüből válassza ki a megyét, majd a járási hivatalok menüpontot, ezen belül a megyeszékhely járást, és végül az "Építésügyi és Örökségvédelmi Osztályt". Baranyaiaknak egy kis segítségképp mindez itt van

3 hozzászólás

  1. Egy szkeptikus

    Vajon hányan fogják bejelenteni ezeknek a lakóházaknak az építését a műemlékvédelemnek? Pláne a régészetnek: majd még fizethetik az ásatást is mindehhez!

    Válasz
    • Pozsárkó Csaba

      Mint írtam is a cikkben, nem az a lényeg, hogy hányan fogják bejelenteni az építkezést, hanem hogy ha valaki “jogkövető magatartást” szeretne tanúsítani (és problémamentesen megépíteni a házát), annak tudomása legyen ezekről a dolgokról.

  2. Pozsárkó Csaba

    2017. januárjától bizonyos jogszabályi változások történtek. A cikk lényegében ma is aktuális, a hivatkozott jogszabály viszont megváltozott: a 496/2016. kormányrendelet 48. § a hatályos (zömmel változatlan) szöveg .

    A cikket – ennek megfelelően – hamarosan aktualizálom.

    Válasz

Hozzászólás írása

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Pin It on Pinterest

Shares
Share This

Megosztás

Ha érdekesnek tartotta, ossza meg a cikket!